Die Qual der Wahl beim Immobilienerwerb

Geldschein über Bauklotzhaus

Die zu vermietende Immobilie im Privatvermögen erwerben? Oder doch über eine Vermögensverwaltungs-GmbH?

Wenn wir als Berater das Jahr 2023 Revue passieren lassen und uns überlegen, welches Thema eine von Ihnen oft gestellte Beratungsanfrage war, dann war das Thema, ob eine Immobilie über eine Vermögensverwaltungs-GmbH (Immobilien-GmbH) oder besser privat erworben werden soll, sicherlich ganz vorne mit dabei.

Wie so oft im Steuerrecht war dann die Antwort: Es kommt darauf an.

Ob privat oder GmbH, der Erwerbsvorgang unterscheidet sich nicht, denn in beiden Fällen müssen Sie zum Notar, und auch in beiden Fällen müssen Sie die gleiche Grunderwerbsteuer bezahlen.

Auch bei anderen Steuerarten wie der Umsatzsteuer oder Erbschaftsteuer gibt es keine (nennens­werten) Unterschiede.

Zwei große Unterschiede gibt es allerdings:

Der eine ist schnell erklärt. Das sind die Kosten. Bei einer GmbH müssen Sie einen Jahresabschluss (Bilanz mit Anhang) erstellen und diesen im Bundesanzeiger offenlegen. Auch ist eine Meldung im Transparenzregister notwendig. Das Finanzamt verlangt zudem eine Körperschaftsteuer-, Gewerbe­steuer- und Umsatzsteuererklärung.

Bei einer Immobilie im Privatvermögen ist eine Anlage V abzugeben. Eventuell eine Umsatzsteuer­jahreserklärung abzugeben, wenn umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Das war es dann auch schon.

Sie müssen jetzt kein Mathe-Genie sein, um zu erkennen, dass es hier große Honorardifferenzen gibt.

Der zweite Unterschied ist die Ertragsteuer.

Bei der Immobilie im Privatvermögen fällt auf den Überschuss (Zahlungseingang minus Zahlungs­ausgang – die tatsächliche Geldbewegung ist entscheidend) Einkommensteuer in Höhe Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes an. Dieser kann bei Ansatz der „Reichensteuer“ bis zu 45 % zuzüglich SolZ und Kirchensteuer betragen.

Allerdings sind Überschüsse aus späteren Immobilienverkäufen außerhalb der Zehnjahresfrist (Datum des Notarvertrags ist maßgebend) steuerfrei.

Eine Kapitalgesellschaft, insbesondere die GmbH, ist kraft Rechtsform immer ein Gewerbebetrieb und zur doppelten Buchführung verpflichtet. Zahlungsein- und -ausgänge sind hierbei irrelevant.

Der so ermittelte Gewinn ist körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig. Soweit die Gesell­schaft jedoch nur eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen verwaltet, unterliegt sie der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags und bleibt im Ergebnis gewerbesteuerfrei. Damit verbleibt im Idealfall nur die Körperschaftsteuer mit dem Solidaritätszuschlag als Ertragsteuerbelastung. Das wären dann gerade mal 15,83 %.

Im Vergleich zur Immobilie im Privatvermögen ergibt sich also eine deutlich höhere Nettorendite, mit der dann schneller weiteres Kapital für neue Immobilienzukäufe angespart werden kann.

Immobilienverkäufe sind dann aber im Gegensatz zum Privatvermögen steuerpflichtig. Es sei denn, es existiert eine Holding-Struktur und es wird nicht die Immobilie verkauft, sondern die Holding verkauft gleich eine ganze Tochtergesellschaft mit den darin bilanzierten Immobilien. Dieser Gewinn wäre dann zu 95 % steuerfrei, jedoch nur bis zur Ausschüttung an den oder die Gesellschafter.

Alternativ zur Holding könnte der steuerpflichtige Gewinn auch in eine sog. 6b-Rücklage eingestellt und auf eine neue Immobilie übertragen werden. Im Ergebnis könnte somit auch hier im Einzelfall (Beratung erforderlich!) der Gewinn steuerfrei gestellt werden.

Wenn Sie als Gesellschafter Gewinnausschüttungen tätigen, dann unterliegen diese der Abgeltungs­steuer mit 26,38 %. Bei einer Vollausschüttung beträgt dann der Gesamtsteuersatz 38,03 %. Im Fall von Ausschüttungen schmilzt der Vorteil der GmbH dann sehr schnell.

Erwerb im Privatvermögen oder durch eine GmbH? – die entscheidenden Fragen

Es kommt also insbesondere auf folgende Kriterien an, ob Sie die Immobilie besser im Privatver­mögen oder durch eine GmbH erwerben wollen:

  • Wie viele Immobilien sollen angeschafft werden? – Denken Sie an die Kosten einer GmbH!
  • Wäre die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig? – Hier ist Vorsicht geboten!
  • Kann die GmbH den ganzen Gewinn thesaurieren? – Nur dann lohnt es sich richtig!
  • Können Sie mit einer GmbH umgehen? – Die GmbH müssen Sie wie eine fremde Person behandeln!

Gerne beraten wir Sie, was wirklich zu Ihnen passt. Denn die richtige Entscheidung ist hier nicht leicht zu treffen.

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