Fallgrube Schenkungsteuer – sechs Klassiker, in die Sie nicht Hineinplumpsen sollten

Geschenk

Handele mit Bedacht, ansonsten das Finanzamt lacht!

Ich sag´s mal so: Gesetzgeber, Verwaltung und Rechtsprechung machen das nicht absichtlich. Oftmals müssen schlechte Gesetze durch Verwaltungsanweisungen ergänzt werden, und die Rechtsprechung sieht das dann wieder anders. Anstelle einer überschaubaren Steuerlandschaft entsteht damit ein Steuergebirge mit vielen Spalten und versteckten Fallgruben. Warnende Hinweisschilder fehlen. Wer sich ohne Guide ins Gelände wagt, tut das auf eigenes Risiko. Besonders heimtückisch sind aber Fallgruben und Spalten, dort, wo man sie gar nicht erwartet. So zum Beispiel bei der Schenkungsteuer.

Wir haben deshalb im Folgenden einige Fallgruben aufgezeigt, die besonders gerne „genommen“ werden und bei denen am Ende das Finanzamt gelacht hat.

  1. Der Ehemann löst sein Aktiendepot auf und überträgt das Geld auf das gemeinsame
    Oder-Konto (beide Ehegatten können verfügen) mit seiner Frau. – Plumps! Damit wurde eine Schenkung des Ehemanns an seine Frau in Höhe der Hälfte des Betrages ausgelöst. Eindeutiger ist dies bei Übertragung eines Einzelkontos zwischen Ehegatten.

    Auf Verjährung warten? – Bringt leider nichts, denn unbeabsichtigte Schenkungen unter Lebenden verjähren nicht. Die Festsetzungsverjährung bei Schenkung beginnt nicht vor Ablauf des Todes des Schenkenden oder nicht vor Ablauf Kenntnisnahme des Finanzamts hinsichtlich der vollzogenen Schenkung. Hinzu kommt die Verlängerung der Festsetzungsfrist auf zehn Jahre, auch zulasten des Miterben. Die Praxis zeigt, dass die Finanzverwaltung immer häufiger gezielt nach unbeabsichtigten Zuwendungen zwischen Ehegatten sucht und diese auch strafrechtlich verfolgt.
  2. Eigentümer der Immobilie sind mehrere Personen (auch Ehegatten), aber nur eine Person zahlt den Kapitaldienst. – Plumps! Auch hier liegen laufende Schenkungen vor, die bei Überschreiten des jeweiligen Freibetrages auch steuerpflichtig werden.
  3. Sie tätigen Entnahmen aus Ihrem Betrieb auf das gemeinsame Oder-Konto? – Plumps! Schon wieder in eine Grube gefallen. Auch hier liegen einzelne Schenkungen an den Ehepartner vor. Die einzelne Entnahme mag zwar nicht bedeutend sein, aber die Summe macht´s.
  4. Sie nutzen Ihre Immobilie auch für betriebliche Zwecke und wollen diese gegen Vorbehaltsnießbrauch auf Ihre Kinder übertragen? – Plumps! Hier entsteht zwar nicht unbedingt Schenkungsteuer, jedoch wird der betrieblich aktivierte Teil (notwendiges Betriebsvermögen) automatisch Privatvermögen. Es entsteht damit Ertragsteuer auf den Entnahmegewinn!
  5. Sie heben freiwillig eine vorherige Schenkung auf? – Plumps! Das führt nicht zum Erlöschen der einmal entstandenen Schenkungsteuer. Vielmehr wird die Rückübertragung des Gegenstands an den Schenker als eine erneute Schenkung betrachtet. Anders ist das nur, wenn ein gesetzliches oder vertragliches Rückforderungsrecht besteht.
  6. Sie sind nach dem Tod des Erblassers in sein Haus gezogen und beanspruchen die sogenannte Familienheimregelung, die dieses erbschaftsteuerfrei stellt, wenn Sie das Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Diese Steuerbefreiung entfällt jedoch rückwirkend, wenn

    » Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder auf einen Dritten übertragen, selbst wenn Sie sich den lebenslangen Nießbrauch vorbehalten,

    » Sie die Eigennutzung nicht unverzüglich (grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten) antreten,

    » Sie einen Durchbruch vom Familienheim an das Nachbarhaus machen oder zwei Stockwerke verbinden und nur noch künftig einen Zugang haben.

    Fallgruben und Spalten gibt es sicherlich 100-mal mehr. Sprechen Sie uns lieber einmal mehr an als zu wenig. Das spart Ihnen nicht nur Geld, sondern auch Nerven!

Wann sind Grundstücksverkäufe steuerpflichtig?

Zaun aus Bleistiften
Immer wieder erreichen uns Anfragen, ob der Verkauf eines Grundstücks irgendeine Steuer auslöst. Die richtige Antwort darauf lautet: „Das kommt darauf an.“ Wir zeigen Ihnen hier, worauf es ankommt. Ertragsteuerpflichtig sind nicht nur Grundstücksverkäufe, die innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert werden (private Veräußerungsgeschäfte), sondern auch die Veräußerungen von Grundstücken, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Grundsätzlich steuerfrei sind Grundstücksgeschäfte, wenn die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt. Innerhalb von zehn Jahren sind wenige Veräußerungen steuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft, sofern keine Eigennutzung vorliegt. Eine größere Anzahl von Veräußerungen kann einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Denn dieser entsteht, wenn
  • eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr stattfindet,
  • dabei eine Nachhaltigkeit vorliegt und
  • die private Vermögensverwaltung überschritten wird.
Ein Verdacht auf Gewerbebetrieb liegt vor, wenn folgende Indizien zutreffen:
  • mehr als drei Objekte
  • Verkauf innerhalb von fünf Jahren (enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf, Errichtung und Verkauf)
Werden aber mehr als drei Objekte veräußert, dann führt das zur Gewerblichkeit aller veräußerten Objekte (auch der ersten drei) und damit zur Steuerpflicht. Indizien haben es leider an sich, dass es dazu Besonderheiten gibt.

Die Top-Ten-Merker für steuerpflichtigen Grundstückshandel:

  1. Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Zählobjekt dar (auch die Garage im Teileigentum).
  2. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke sind keine Objekte im Sinne der Dreiobjektgrenze.
  3. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Grenze. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann z.B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums, aber auch bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
  4. Nach Überschreiten der fünf Jahre können, bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren, Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat (Beweislast liegt beim Finanzamt).
  5. Auch zählen Objekte, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurden, grundsätzlich nicht dazu. Dies hat der BFH in einem Urteil aus dem Jahr 2017 bestätigt, in dem er Bezug genommen hatte auf die privaten Veräußerungsgeschäfte, denn diese Norm enthält wohl die „erkennbare Wertung des Gesetzgebers, dass bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren die Veräußerung von Grundstücken nach einer Haltedauer von über zehn Jahren – jedenfalls im Grundsatz – privater Natur ist“.
  6. Gewerblicher Grundstückshandel ist gegeben, wenn bereits bei Aufnahme der betreffenden Tätigkeit festgestanden hat, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des vermieteten Grundstücks erzielen lässt.
  7. Vorsicht bei Objekten, die vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert wurden, und wenn hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist. In diesen Fällen beginnt die Fünfjahresfrist mit Abschluss der Sanierungsarbeiten. Das Objekt gilt erst dann als zu diesem Zeitpunkt angeschafft.
  8. Auch können bereits zwei Objekte zur Gewerblichkeit führen, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen. Ein Indiz hierfür kann eine nur kurzfristige Finanzierung sein.
  9. Ihre Tätigkeit entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers? Gewerblicher Grundstückshandel!
  10. Ein Überschreiten der „Dreiobjektgrenze“ kann hingegen unschädlich sein, wenn eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hinausgehende – Vermietung eines Wohnobjekts erfolgt.
Fazit: Eine Steuerpflicht kann sehr schnell zu bejahen sein. Jeder Fall kann anders gelagert sein und zu einer abweichenden Beurteilung führen. Deshalb: Fragen Sie uns bitte vorher. Wurden zu viele Objekte veräußert, lässt sich das, wenn überhaupt, nur schwer wieder retten, denn dann liegt die Beweislast, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, bei Ihnen.

Steuerliche Förderung bei energetischer Gebäudesanierung

Baukosten Taschenrechner

Sie planen eine Sanierungsmaßnahme, um Energie zu sparen? Dann nutzen Sie den Steuerbonus.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude bei Beginn der Sanierung älter als 10 Jahre ist.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Begünstigte Maßnahmen sind die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster, Außentüren, Lüftungs- und Heizungsanlagen, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.
  • Verteilt wird die Steuervergünstigung auf drei Veranlagungszeiträume. Im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im folgenden Jahr können Sie jeweils 7% der Aufwendungen, max. jedoch € 14.000 abziehen. Im dritten Jahr sind es dann 6%, höchstens aber € 12.000. Insgesamt beliefe sich der maximale Steuerabzug auf € 40.000. Voraussetzung ist aber, dass das Gebäude bei Beginn der Sanierung älter als 10 Jahre ist.
  • Voraussetzung für den Steuerabzug ist eine Rechnung, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweist, und die in deutscher Sprache ausgefertigt sein muss. Wie bei den haushaltsnahen Leistungen muss die Zahlung auf ein Konto des ausführenden Unternehmens erfolgen.

Fragen dazu? Wir beraten Sie gern.

Update Baukindergeld

Baukosten Taschenrechner

Wenn Sie zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 erstmals Wohneigentum bilden, haben Sie Anspruch auf Baukindergeld,wenn Kinder unter 18 Jahren bei Antragstellung in Ihrem Haushalt leben. Für Kinder, die nach Antragseingang geboren werden, kann kein Baukindergeld beantragt werden. Das Baukindergeld beträgt 100 € je Kind pro Monat und wird für maximal zehn Jahre gezahlt.

Der Antrag muss innerhalb von sechs Monaten (bisher drei Monate) bei der KfW eingehen.

Voraussetzung für die Gewährung des Baukindergelds ist, dass Ihr jährliches Haushaltseinkommen bei einem Kind maximal 90.000 € beträgt. Das Einkommen erhöht sich um 15.000 € für jedes weitere Kind.

Nicht mehr gefördert werden ab 17.05.2019:
• Ferien- oder Wochenendhäuser sowie Ferienwohnungen
• Erwerb von Wohneigentum, das bereits früher im Eigentum eines Haushaltsmitglieds stand
• Übertragung von Wohneigentum im Wege der (vorweggenommenen) Erbfolge, testamentarischen Verfügung oder Schenkung
• Erwerb oder Eigentumsübertragung zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Partnern einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft